читать дальше
Принципы, применяемые в методе затрат
Замещение. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за недвижимость равнозначного качества, причем информируемый покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько за новое, имеющее аналогичную полезность и построенное по современным стандартам.
Последовательность применения метода
Стоимость недвижимости методом затрат получается путем оценки стоимости воспроизводства (текущие издержки строительства подобного объекта) за вычетом износа. Затем стоимость земли прибавляется к стоимости зданий и сооружений за вычетом износа.
Износ может быть физическим, функциональным (несоответствие современным стандартам) или обусловленным внешними воздействиями (близость промышленного района и др.).
Область применения и ограничения метода затрат
• подоходное налогообложение (облагаемый доход уменьшается на сумму износа зданий и сооружений);
• страхование (при оценке стоимости в целях страхования риска сумму страхового возмещения определяется исходя из затрат);
• обновление (стоит ли обновлять собственность или менять профиль ее использования, основываясь на сравнении затрат с требуемым доходом);
• технико-экономический анализ для нового строительства;
• определение варианта наилучшего использования земли;
• здания институционального и специального назначения.
Ограниченность затратного метода определяется тем, что он может дать неправильную оценку стоимости не только из-за невозможности полного воспроизводства объекта недвижимости, но и учесть наилучшее использование участка земли. Таким образом, основными недостатками затратного метода при оценке уже существующих зданий и сооружений являются:
- невозможность воспроизведения нового, уже изношенного сооружения;
- маловероятность воспроизводства устаревшего сооружения;
- невозможность отделения зданий и сооружений от земли.
@темы:
Финансовый менеджмент