читать дальше
Недвижимость представляет собой участок территории с находящимися на нем природными ресурсами, водой и другими минеральными и растительными ресурсами, а также находящимися на нем жилыми и нежилыми помещениями, предприятиями, зданиями и сооружениями. В соответствии с законодательством к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Право собственности и другие вещные права объектов недвижимости определены Гражданским Кодексом Республики Беларусь. Так, объектом права собственности на землю является земельный участок, территориальные границы которого определяются в соответствии с законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику уполномоченными органами государственного управления по земельным ресурсам и землеустройству.
Объектами права собственности и другие вещные права на жилые помещения являются: жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, комнаты, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенные для проживания граждан.
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права, требования, долги, товарные знаки и другие исключительные права.
Недвижимость является финансовым активом, формой вложения капитала, способной приносить доход собственнику. С точки зрения задач менеджмента операций с недвижимостью особый интерес представляют следующие группы финансовых активов: земельный участок, жилое и нежилое помещение; предприятие; здание и сооружение.
Недвижимость и сделки с ней должны быть зарегистрированы в соответствии с законодательством.
В зависимости от конкретных целей менеджмента следует учитывать особенности объектов недвижимости, которые влияют на результаты сделок. К ним относятся:
- потенциальный рост стоимости земли, вызванный, как правило, изменениями в системе землепользования, относительным дефицитом участков со сходным местоположением, инфляцией и другими факторами;
- неравномерность денежных потоков, вызванная в инвестиционном процессе преобразованием отрицательных денежных потоков на стадии строительства объекта в положительные – в период его эксплуатации и, наконец, получением крупной суммы денег при продаже объекта недвижимости;
- износ зданий и сооружений в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и действия других факторов, что в течение длительного временного интервала снижает их стоимость;
- гибкие условия финансирования, допускающие использование собственных и заемных средств, а также «сложное» финансирование по времени осуществления, начисления процентов, долевому участию в финансировании собственников и т.п., что отражается на величине оценки недвижимости;
- комбинация юридических прав, включающая сочетание юридических прав и интересов в отношении объекта недвижимости, как, например: сдача в аренду с разделением прав, залог, полное хозяйственное ведение и т.п.;
- налоговые обременения, являющиеся, как правило, одной из причин сделок;
- риск и неопределенность, поскольку недвижимость является немобильным активом, инвестиции подвержены широкому спектру рисков, что требует анализа как самого объекта, так и окружающей территории;
- сегментированность и персонализованность рынков недвижимости, что обосновывает сложность в сборе данных по конкурирующим объектам в соответствующем географическом районе.
Рынок недвижимости представляет сложную структуру по организации сделок между субъектами по поводу объектов недвижимости.
В качестве субъектов сделок на рынке недвижимости, с одной стороны, могут выступать собственники – продавцы объекта, арендодатели, кредиторы и т.п., с другой – пользователи – покупатели объекта недвижимости, арендаторы и т.п.
Поскольку объекты недвижимости неотделимы от земли, на которой расположены и подвержены воздействию физической среды, рынок недвижимости локализован. Кроме того, учитывая различные потребности пользователей и их обеспеченность ресурсами, рынок недвижимости может быть сегментирован по следующим параметрам:
• по использованию – для собственности жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения;
• по экономико-географическому фактору – для каждого района может существовать рынок недвижимости со своими рыночными условиями;
• по цене покупки;
• по качеству объекта – офисные помещения класса А могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса В, хотя оба могут находиться на одной улице;
• по инвестиционной мотивации – одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, другие – могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток;
• по типу прав в собственности – неограниченности права собственности, сервитуты1.
К другим особенностям рынка недвижимости следует отнести:
• установление цены объекта, определяемой, как правило, соотношением спроса и предложения со стороны небольшого числа участников;
• низкую эластичность предложения объектов недвижимости, т.е., если даже спрос возрастет и цены пойдут вверх, очень трудно будет быстро увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке, учитывая временной фактор строительного процесса;
изменчивость спроса на рынке недвижимости в зависимости от ряда факторов, таких, как, например, строительство крупного промышленного производства, способствующего притоку рабочей силы, строительству жилья, торговых и других объектов, в то время как недостаток средств ипотечного кредитования и высокие процентные ставки оказывают сдерживающее воздействие на спрос на недвижимость.
Недвижимость представляет собой участок территории с находящимися на нем природными ресурсами, водой и другими минеральными и растительными ресурсами, а также находящимися на нем жилыми и нежилыми помещениями, предприятиями, зданиями и сооружениями. В соответствии с законодательством к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Право собственности и другие вещные права объектов недвижимости определены Гражданским Кодексом Республики Беларусь. Так, объектом права собственности на землю является земельный участок, территориальные границы которого определяются в соответствии с законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику уполномоченными органами государственного управления по земельным ресурсам и землеустройству.
Объектами права собственности и другие вещные права на жилые помещения являются: жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, комнаты, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенные для проживания граждан.
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права, требования, долги, товарные знаки и другие исключительные права.
Недвижимость является финансовым активом, формой вложения капитала, способной приносить доход собственнику. С точки зрения задач менеджмента операций с недвижимостью особый интерес представляют следующие группы финансовых активов: земельный участок, жилое и нежилое помещение; предприятие; здание и сооружение.
Недвижимость и сделки с ней должны быть зарегистрированы в соответствии с законодательством.
В зависимости от конкретных целей менеджмента следует учитывать особенности объектов недвижимости, которые влияют на результаты сделок. К ним относятся:
- потенциальный рост стоимости земли, вызванный, как правило, изменениями в системе землепользования, относительным дефицитом участков со сходным местоположением, инфляцией и другими факторами;
- неравномерность денежных потоков, вызванная в инвестиционном процессе преобразованием отрицательных денежных потоков на стадии строительства объекта в положительные – в период его эксплуатации и, наконец, получением крупной суммы денег при продаже объекта недвижимости;
- износ зданий и сооружений в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и действия других факторов, что в течение длительного временного интервала снижает их стоимость;
- гибкие условия финансирования, допускающие использование собственных и заемных средств, а также «сложное» финансирование по времени осуществления, начисления процентов, долевому участию в финансировании собственников и т.п., что отражается на величине оценки недвижимости;
- комбинация юридических прав, включающая сочетание юридических прав и интересов в отношении объекта недвижимости, как, например: сдача в аренду с разделением прав, залог, полное хозяйственное ведение и т.п.;
- налоговые обременения, являющиеся, как правило, одной из причин сделок;
- риск и неопределенность, поскольку недвижимость является немобильным активом, инвестиции подвержены широкому спектру рисков, что требует анализа как самого объекта, так и окружающей территории;
- сегментированность и персонализованность рынков недвижимости, что обосновывает сложность в сборе данных по конкурирующим объектам в соответствующем географическом районе.
Рынок недвижимости представляет сложную структуру по организации сделок между субъектами по поводу объектов недвижимости.
В качестве субъектов сделок на рынке недвижимости, с одной стороны, могут выступать собственники – продавцы объекта, арендодатели, кредиторы и т.п., с другой – пользователи – покупатели объекта недвижимости, арендаторы и т.п.
Поскольку объекты недвижимости неотделимы от земли, на которой расположены и подвержены воздействию физической среды, рынок недвижимости локализован. Кроме того, учитывая различные потребности пользователей и их обеспеченность ресурсами, рынок недвижимости может быть сегментирован по следующим параметрам:
• по использованию – для собственности жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения;
• по экономико-географическому фактору – для каждого района может существовать рынок недвижимости со своими рыночными условиями;
• по цене покупки;
• по качеству объекта – офисные помещения класса А могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем офисные помещения класса В, хотя оба могут находиться на одной улице;
• по инвестиционной мотивации – одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, другие – могут приобретать объекты, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток;
• по типу прав в собственности – неограниченности права собственности, сервитуты1.
К другим особенностям рынка недвижимости следует отнести:
• установление цены объекта, определяемой, как правило, соотношением спроса и предложения со стороны небольшого числа участников;
• низкую эластичность предложения объектов недвижимости, т.е., если даже спрос возрастет и цены пойдут вверх, очень трудно будет быстро увеличить количество пригодной к использованию недвижимости на данном рынке, учитывая временной фактор строительного процесса;
изменчивость спроса на рынке недвижимости в зависимости от ряда факторов, таких, как, например, строительство крупного промышленного производства, способствующего притоку рабочей силы, строительству жилья, торговых и других объектов, в то время как недостаток средств ипотечного кредитования и высокие процентные ставки оказывают сдерживающее воздействие на спрос на недвижимость.
@темы: Финансовый менеджмент