читать дальшеВ зависимости от целей заказчика оценка стоимости отдельных видов имущества обычно производится в отношении:
1) материальных активов, в том числе:
- недвижимости, т.е. участка территории с принадлежащими ему природными ресурсами, а также с принадлежащими зданиями и сооружениями;
- машин и оборудования;
- товарно-материальных запасов и готовой продукции;
2) финансовых активов;
3) нематериальных активов, в том числе:
- интеллектуальной собственности;
- имущественных прав (права пользования землей, водными и другими ресурсами, недрами, имуществом);
- отложенных затрат (организационные расходы, НИОКР);
4) предприятия в целом.
Применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков обычно используются:
- метод остатка для земли, при котором, в первую очередь, определяется предполагаемый доход от недвижимости в целом, затем определяется доход от зданий и сооружений, расположенных на земельном участке. Доход от самого земельного участка определяется как общий доход за вычетом дохода от зданий и сооружений, а его стоимость - делением дохода на коэффициент капитализации для земли;
- метод сравнения продаж, основанный на сопоставлении данных об имевших место сделках по продаже земельных участков.
Для оценки стоимости зданий и сооруэюений могут применяться следующие методы:
■ метод дисконтированных доходов — предполагает расчет показателя
чистого дисконтированного дохода, где в качестве доходов рассматриваются
арендная плата и ожидаемая стоимость здания по истечении принятого срока
аренды. В расчетах также учитываются текущие затраты, связанные с комму
нальными платежами, ремонтом, налоговые выплаты и др.;
■ метод прямой капитализации — позволяет определить стоимость
здания при условии, что здание будет находиться в аренде достаточно дли
тельный срок, размер которой останется неизменным;
■ метод остатка для зданий по своей сути аналогичен методу остатка для земли, но предполагает достаточно точное представление о стоимости земельного участка;
■ метод сравнения продаж предполагает, что в качестве единицы измерения будет применяться 1 кв. м площади либо 1 куб. м объема здания;
■ метод удельных затрат на единицу площади или объема имеет в виду использование нормативов затрат на 1 кв. м площади здания для определения его сметной стоимости;
■ метод разбивки на компоненты предполагает разбивку здания на отдельные элементы (подготовка участка, фундаменты, стены, каркасы, лестницы и площадки, перекрытия, кровля, перегородки, полы, окна, двери, отделка, водо-, газо, тепло-, электроснабжение, канализация, лифты, благоустройство, внешние сети и др.), для оценки которых собирается информация от субподрядчиков;
метод сметного расчета предполагает составление сметы на строительство здания, что является наиболее трудоемким, однако точным расчетом.
@темы:
Экономика организации